Почему в прошлом году в городе было создано только три ОСМД, тогда как в 2011-м их родилось сразу 56? Тогда Днепропетровская область была признана лучшей в Украине по количеству созданных объединений совладельцев многоквартирных домов, а в самой области впереди шел Никополь. Отчего же изменилась ситуация сегодня? В чем кроются сомнения людей и их недоверие к «домовому самоуправлению»?
Руководитель городской организации Всеукраинского общественного объединения «Союз собственников жилья» Алена Черная среди основных причин спада активности называет отсутствие обещанного законодательством финансирования и пассивность самих жильцов.
– Наша общественная организация уже не первый год изучает этот вопрос. ОСМД сегодня, как правило, создаются под руководством тех людей, которые уже имеют в своем подчинении несколько домов. Раньше жильцы сами создавали ОСМД, т. к. чувствовали поддержку власти, а сегодня они опасаются, что государство полностью снимает с себя ответственность за их дом и его устаревшие ветхие коммуникации. Люди боятся, что в объединении наступит коллективная ответственность и придется платить за тех, кто до его создания не торопился раскошеливаться на квартплату и коммуналку. Они также не готовы доверить правление своим соседям, считая, что лучше «держаться» ЖЭКов или оказывающих коммунальные услуги «управляющих» компаний, чем соседа, призывающего в «светлое будущее».
Коммуникации жилого фонда города заметно изношены! Более новые дома еще как-то «держатся», а вот в многоэтажках 1950-1960 годов застройки деформация несущих конструкций – довольно распространенное явление. Электропроводка в многоэтажках не выдерживает современных нагрузок (кто ж знал, что, кроме утюга и телевизора, у народа заведется еще много чего!) А трубы – вообще папиросная бумага (часто ещё и зашлакованная до предела)!
– В таких ситуациях и выигрывают жители объединений, так как они заботятся о своих домах, наблюдают, ремонтируют, меняют, – уверяет Алена Черная. – Жители ОСМД не допустят, чтобы их дом разрушался из-за воды в подвале или несвоевременно устраненных аварий. Именно с помощью создания объединений совладельцев можно улучшить состояние жилого многоэтажного дома, ведь управленческие компании не всегда по-хозяйски относятся к их обслуживанию. А здесь жильцы сами контролируют их работу и платят только за оказанные услуги. Если одна компания не оправдывает надежды, они вправе перезаключить договор с другой, более серьезной и ответственной.
«Но как правильно выбрать для ОСМД управляющую компанию?» – резонно спросит читатель.
Сегодня таких в городе на пальцах одной руки пересчитать можно. Это – ООО «Комфорт» и «Коммунальщик», ассоциация «Светлоград», центр «Добробут» и частный предприниматель Сергей Рябов.
При выборе компании следует обратить внимание на график ее работы и квалификацию персонала. Важно узнать, на какой системе налогообложения она находится, ведь от этого зависит стоимость услуг.
Следует посмотреть и перечень предоставляемых услуг. Так, в одних компаниях в стоимость входит только выезд аварийной службы, а у других за те же деньги – устранение проблемы и гарантийное обслуживание. Одним словом, рынок услуг необходимо изучать.
Успех ОСМД на 90% зависит от компетентности председателя и финансовой политики объединения, ведь люди сами определяют размер взносов на содержание жилья.
– Однако правильно рассчитать сумму оплаты достаточно сложно. Большому дому будет хватать 80 копеек за 1 кв. метр площади, а маленькому недостаточно и 2 грн. Не каждый дом со статусом ОСМД может нанять и оплатить услуги подготовленного бухгалтера, грамотно оформляющего текущие документы и финансовую отчетность. В некоторых ОСМД работают бухгалтеры с предприятий, которые ведут бухгалтерский учет дома по аналогии с предпринимательством. А это совершенно неправильно, поскольку ОСМД – не прибыльная организация, и методика учета здесь совершенно другая.
Иногда одному дому очень сложно выжить в финансовом отношении. В таких случаях домам следует объединяться, и в Никополе есть тому положительные примеры. Что касается оплаты за управление домом, то варианты тоже могут быть разные. Кто-то передает управление либо управленческой компании, либо ассоциации, а кто-то нанимает руководителя и бухгалтера непосредственно для одного дома. Все зависит от бюджета ОСМД и наличия инициативных жителей.
Наиболее распространенной проблемой, с которой сталкиваются председатели, – определение придомовой территории.
– Несколько лет назад наша общественная организация сумела отстоять свою позицию и уменьшить налог на землю, – продолжает свой рассказ Алена Черная. – В Никополе документы на право собственности на землю или право пользования ею для ОСМД не выдаются. При этом определяется территория, включающая порой скверы и пустыри. И за эту территорию приходилось, увы, платить! После переговоров с налоговой инспекцией дома ОСМД стали оплачивать налог на землю только лишь по площади застройки дома.
Из предыдущей вытекает еще одна проблема – уборка придомовой территории. Иногда по соседству с домом ОСМД нет хозяина земли, и она не убирается. Или еще пример: дом стоит на «красной линии», которую надо убирать гораздо чаще. При этом всю ответственность возлагают на объединения: приходят члены комиссии по благоустройству и составляют протоколы о нарушениях. Я говорю о том, что руководители ОСМД вынуждены платить штрафы и тратить на уборку территории и вывоз мусора большую часть своего бюджета, который предназначался на ремонт жилого фонда.
Затронула Алена Черная и проблему, непосредственно связанную с созданием объединений совладельцев многоквартирных домов. При обследовании дома, передающегося жителям в управление, создается комиссия. Сегодня она уменьшена лишь до сотрудников горисполкома и ЖТИ. Это, считает руководитель городской организации Всеукраинского общественного объединения «Союз собственников жилья», неправильно. В комиссию должны входить представители Горводоканала, Горгаза, НРЭСа, обслуживающих компаний по содержанию дома, по вывозу мусора, управления архитектуры и т. д. Более того, при передаче дома зачастую отсутствует вся техническая документация: паспорт на дом, инвентарное дело, схемы инженерных коммуникаций. Это усложняет не только управление домом, но и затягивает подготовку документов на ремонт дома.
Городская организация Всеукраинского общественного объединения «Союз собственников жилья» помогает новым ОСМД встать «на ноги», а уже существующим – правильно организовать свою деятельность. Работает она на добровольных началах без уплаты членских взносов. Среди прочего, здесь консультируют, как работать с банками, правильно организовать исковую работу, составить налоговую отчетность и многое другое. ОСМД не оставляют «без присмотра» и депутаты горсовета. К примеру, Александр Рыбаков помогает с детскими площадками, обрезкой деревьев, покосом травы. Андрей Фисак предоставляет бесплатную юридическую помощь. Валерий Киселев ежегодно завозит посыпной материал, обеспечивает крышками канализационных люков и т. д.
Вот уже три года на рынке оказания коммунальных услуг работает центр «Добробут». На полном их «обеспечении» находится 41 дом-ОСМД, и с двенадцатью Центр заключил договоры на ликвидацию аварийных ситуаций. В «Добробуте» есть бухгалтер, паспортист, маляры, слесари, дворники, электрики и т. д. Круглосуточно работает аварийно-диспетчерская служба. Каждый вторник здесь проводит прием граждан участковый инспектор.
– Сегодня объединения совладельцев многоквартирных домов – основа реформирования жилищно-коммунального хозяйства, – говорит управляющий Центром, депутат городского совета Сергей Тыхенко. – Одной из главных их целей – улучшать условия совместного проживания. Но это не означает, что ОСМД существуют без проблем. Совместно с городом необходимо разработать программу поддержки объединений жильцов, в которой предусмотреть и условия софинансирования проводимых работ собственниками жилья.
Не выполняется и ст. 24 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов», которая предусматривает, что «бывший владелец (коммуна в лице горсовета – Прим. авт.) участвует в организации и финансировании первого после передачи капитального ремонта дома». А если где-то и проводятся ремонты, то их качество оставляет желать лучшего.
Да, в Никополе жилой фонд изношен на 50–95%. Но в городе нет возможности отремонтировать все ОСМД сразу хотя бы по той причине, что в 2011 году их появилось более пятидесяти. Городская власть стала «заложницей» этой ситуации. С годами проблема лишь усугубляется.
Никопольские дороги – притча во языцех: только ленивый о них не говорит. Спил и обрезка деревьев, освещение микрорайонов, вывоз мусора, украденные крышки с колодцев… И уж совсем несбыточная мечта каждого никопольчанина – исправная ливневая канализация, отсутствие которой приводит к подтоплению, просадке, деформации и аварийности домов. Ливнёвка забита опавшими листьями и прочим мусором, а в городе нет службы, которая бы ее обслуживала. Вот такие дела наши, Господи…
У соотечественников много претензий к работе ОСМД и обслуживающих их компаниям. На некоторые из них и ответил Сергей Тыхенко во время «горячей» линии, проводимой «ПТ».
– При каком размере квартплаты в некоторых обслуживающих «Добробутом» домах заменены пластиковыми окна в подъездах, проведена модернизация сети освещения в местах общего пользования, установлены металлические входные двери и восстановлены межпанельные и температурные швы? (Иван Андрейченко с ул. Добролюбова).
– За весь спектр обслуживания дома в нашу компанию ОСМД платят 1,03 за 1 кв. метр жилья. На общих собраниях совладельцы определяют так называемую «накопительную» плату, за счет которой и проводятся ремонтные работы. В одних это 7 коп. за 1 кв. метр, в других – 27 коп. Вот за эти накопительные средства и делаются текущие ремонты. В домах, которые мы обслуживаем, квартплата колеблется от 1,1 до 1,3 грн. Но многое достигнуто и за счет победы в областной Программе содействия гражданской активности в развитии территорий на 2012–2016 годы. Четыре наших дома выиграли мини-проекты по энергосберегающим технологиям. К примеру, ОСМД «Лиана-Н» (ул. Трубченко, 50а) при общем бюджете проекта 41,6 тыс. грн. из областной казны получило 33 тыс. грн. Такая же ситуация в ОСМД «Лилия-Н», дом на ул. Трубченко, 50б. Объединения «Оберег-Н» (ул. Барнаульская, 2) и «Куба-6» (ул. Барнаульская, 6) – 47,3 тыс. грн. из 62,2 тыс. грн.
– Наш дом был сдан в эксплуатацию в 1979 году. С тех пор ни единого капитального ремонта в нем не проводилось. Кровля течет, по стенам трещины, канализационная система пришла в негодность, в шестом подъезде сырость… Вот уже несколько лет ведем переписку с исполнительной властью города, «торжественно» заверившей, что капремонт в доме будет сделан в 2013 году. Но, увы… Мы вынуждены были написать письмо нардепу Андрею Шипко. Да и правильность создания ОСМД вызывает у меня большое сомнение. (Альвина Чувилина, ул. Виктора Усова, 34).
– Уважаемая Альвина Сергеевна, Ваш дом в 2013-м стал объединением совладельцев, поэтому только в этом году он включен в городскую программу развития ОСМД. Сейчас он в списках на изготовление проектно-сметной документации на проведение капремонта. После изготовления, документация должна пройти обязательную экспертизу. По информации УЖКХ, при наличии средств в городской казне уже в этом году возможны ремонтные работы в Вашем доме. Да, закон об организации ОСМД «обещает» капремонт здания бывшим владельцем. Но не стоит забывать, что существует еще и закон о приватизации жилья. Если жильцы приватизировали свои квартиры, то они «в доле» ответственности за кровлю, подъезд, подвал и т.д. А что касается правомерности создания ОСМД по ул.В.Усова, 34, инициируйте обращение в прокуратуру.
– В газетных сводках с сессий городского совета часто читаю, что из статей развития ОСМД бюджетные средства перебрасываются на другие нужды. Законно ли это? (Эдуард Иванович, ул. Станиславского).
– Да, сессия правомочна делать подобные «переброски». Другое дело, что на непредусмотренные ситуации должен быть свой запланированный фонд. Что касается меня лично, я против всяких снятий денег со статей развития ОСМД.
– Когда же сделают ремонт во втором подъезде нашего дома? Говорят, что если в подъезде есть хоть один должник, на ремонт рассчитывать не стоит.(звонок с ул. Барнаульской, 24).
– В прошлом году в Вашем доме заменены коммуникации. Если на расчетном счету ОСМД есть накопления, ими вправе распоряжаться общее собрание и правление. Ремонт подъезда стоит около 2 тыс. грн. Если имеется такая задолженность по подъезду, думаю, что решение будет отрицательным.
– Если в квартирах течь в стояке, за чей счет он должен меняться? (Валентина Моисеенко, ул. В. Усова).
– За средства жильцов. Об этом четко говорит Постановление Кабмина № 869.
– У меня не жалоба, а просьба обрезать сухое дерево возле четвертого подъезда. Во время сильных ветров мы боимся, что оно упадет. (Валентина Васильевна, ул. Барнаульская, 26).
– В этом нет никаких проблем. У меня есть правило: принимая на обслуживание новый дом, начинаю с обрезки деревьев. Это моя инициатива, и в «Добробуте» для этого работают подготовленные люди. Жильцы же неоднозначно воспринимают ее. Но люди же должны понимать, что аварийные, высохшие, больные насаждения могут представлять опасность не только для людей, но и для зданий с коммуникациями.
Вместо эпилога
…Не все поступившие на «горячую» линию телефонные звонки мы можем разместить в одном материале. Как говорится, продолжение следует. Налогообложение, люки, тарифы и т. д. станут темой дальнейших публикаций. И об обучении управленческого органа ОСМД тоже поговорим, ведь из общего количества объединений совладельцев более пятидесяти домов можно считать ОСМД-«призраками», т. е. такими, которые прошли государственную регистрацию, а управленческого органа по тем или иным причинам не имеют. Одним словом, проблемы есть.
Но ОСМД однозначно создавать надо, ведь ближний сосед лучше дальней родни.
Наталья РАЗУВАЕВА.
Источник: НТМ
